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Découvrez le marché immobilier israélien. Notre équipe vous guide dans l'achat, la vente et la location de biens, que vous soyez Olé Hadash, local ou investisseur.

Notre expertise sur l'immobilier en Israël | Blog | Immo Israël

Notre expertise sur l'immobilier en Israël

Vous êtes Français et souhaitez acheter un bien immobilier en Israël ? Découvrez comment obtenir un prêt immobilier en Israël : conditions d’éligibilité, documents requis, taux d’intérêt, banques et conseils pour réussir votre demande de financement.

Crédit immobilier en Israël pour les Français – Guide 2025

L’achat d’un bien immobilier en Israël par des Français est devenu particulièrement attractif au cours de la dernière décennie, porté par des évolutions géopolitiques favorisant des vagues d’Alyah et un intérêt croissant pour l’investissement sécurisé. Qu’il s’agisse d’investisseurs recherchant un marché stable ou de nouveaux immigrants préparant leur installation, la demande immobilière en Israël ne cesse de croître.

Cependant, l’obtention d’un crédit immobilier en tant que Français en Israël est un processus plus complexe que pour les citoyens israéliens et nécessite une bonne connaissance des exigences spécifiques des banques et des organismes de financement locaux.

Dans ce guide, nous examinerons les conditions d’éligibilité, les documents requis, les options de financement recommandées et les conseils essentiels pour réussir votre demande.

📌 Tout ce que vous devez savoir avant de contracter un crédit immobilier en Israël – c'est parti ! 🚀

Pourquoi acheter un bien en Israël avec un crédit immobilier ?

✔ La valeur des biens en Israël augmente en moyenne de 4 % par an.
✔ Les taux d’intérêt des crédits immobiliers en Israël sont relativement bas par rapport à d’autres pays.
✔ Le marché immobilier israélien est stable avec une forte demande.
✔ L’offre de logements est inférieure à la croissance naturelle de la population et à l’Alyah.
✔ Avec un financement à 50 % par la banque, il est souvent possible de couvrir les remboursements mensuels grâce aux loyers perçus.

Conditions d’éligibilité pour un crédit immobilier en tant que Français

Les banques israéliennes proposent des crédits immobiliers aux Français et étrangers, mais sous des conditions plus strictes :

✔ Financement maximal jusqu’à 50 % de la valeur du bien (contre 75 % pour les citoyens israéliens).
✔ Taux d’intérêt plus élevé – il est recommandé de comparer les offres pour obtenir les meilleures conditions.
✔ Exigence d’un apport personnel conséquent.
✔ Obligation d’ouvrir un compte bancaire en Israël.
✔ Signature en Israël ou via une procuration notariée.

Documents requis pour une demande de crédit immobilier

Pour soumettre une demande de prêt, vous devrez fournir :

✔ Passeport français ou autre en cours de validité et pièce d’identité locale (si disponible).
✔ Justificatifs de revenus des trois dernières années.
✔ Relevés bancaires en France.
✔ Déclaration de patrimoine détaillée.
✔ Attestation d’un conseiller fiscal français sur vos revenus.
✔ Traduction notariée de tous les documents en hébreu ou en anglais.

Les options de crédit immobilier recommandées

Les Français peuvent envisager plusieurs types de financement :

✔ Prêts indexés sur une devise étrangère (EUR/USD) pour minimiser les risques de change.
✔ Taux fixe pour se protéger contre les fluctuations du marché (à vérifier : pénalités de sortie éventuelles).
✔ Combinaison de plusieurs options pour diversifier les risques.

Aspects fiscaux liés aux crédits immobiliers et aux achats de biens en Israël

Il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales :

✔ Taxe d’acquisition selon les taux applicables chaque année.
✔ Obligations fiscales en France.
✔ Possibilité de déduction fiscale entre la France et Israël (en cas de convention fiscale).
✔ Obligation de déclaration fiscale en France.

Processus de demande de crédit immobilier

1️⃣ Réunir tous les documents nécessaires en France.
2️⃣ Faire traduire et certifier les documents par un notaire (possible via la banque prêteuse).
3️⃣ Ouvrir un compte bancaire en Israël.
4️⃣ Soumettre la demande de prêt directement auprès d’une banque ou via un courtier spécialisé.
5️⃣ Attendre l’approbation – le processus est généralement plus long que pour les citoyens israéliens.

Conseils essentiels pour réussir votre demande

✔ Anticipez votre demande le plus tôt possible.
✔ Faites appel à un courtier spécialisé dans les prêts pour Français.
✔ Envisagez d’ouvrir un compte bancaire israélien avant même de commencer les démarches.

Banques proposant des crédits immobiliers aux Français et aux étrangers

✔ Les grandes banques israéliennes disposent de départements spécialisés dans les prêts pour Français et étrangers, mais ces services ne sont pas disponibles dans toutes les agences. Il est recommandé de vérifier leur disponibilité en amont.

✔ Difficulté à justifier vos revenus → Présenter des actifs ou un apport personnel plus élevé comme alternative.
✔ Restrictions sur les transferts d’argent → Planifier les transferts internationaux à l’avance.
✔ Barrière linguistique → Faire appel à des services de traduction professionnelle.
✔ Différences de fuseaux horaires → Privilégier les rendez-vous virtuels planifiés en amont.
✔ Signature à distance → Utilisation d’une procuration notariée.

🔹 Avocat spécialisé en immobilier pour Français (notamment en cas d’achat dans l’ancien).
🔹 Société de transfert de fonds internationale pour minimiser les frais de change.
🔹 Assurance habitation contre les dégâts liés aux intempéries, incendies et autres risques.

Naor Zeitouni est le fondateur et PDG de Creditly Technologies, une fintech spécialisée dans les crédits immobiliers, l’évaluation des risques et le développement de solutions bancaires intelligentes.

Grâce à une technologie d’intelligence artificielle, Creditly compare les offres bancaires pour trouver l’option de prêt la plus avantageuse pour chaque client.

L’entreprise collabore avec les plus grands promoteurs immobiliers en Israël et accompagne leurs clients étrangers dans l’obtention de crédits immobiliers.

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Crédit immobilier en Israël pour les Français : Le guide complet

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Investissement | Blog | Immo Israël

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Découvrez l'immobilier à Tel Aviv avec Icube 2025 : conférences, biens exclusifs, et rendez-vous personnalisés. Ne manquez pas cette journée au cœur de Paris !

Le plus grand salon immobilier israélien de l’année à Paris : ne manquez pas le Salon Icube 2025

Notez la date ! Le dimanche 9 mars 2024, dès 10h30, le Salon Hoche à Paris (9 avenue Hoche, Paris 8ème) accueillera la 88ème édition du Salon Icube, le plus grand événement immobilier israélien en France en 2025.

Ce salon exceptionnel s’adresse à tous ceux qui souhaitent investir en Israël, acheter une résidence principale ou une résidence secondaire, ou encore trouver une opportunité d’investissement rentable. Cet événement est une opportunité unique pour découvrir les meilleures offres immobilières du marché israélien.

Dans un contexte marqué par l’antisémitisme croissant en France et la guerre en Israël, de plus en plus de Français envisagent de faire leur Alya et de s’installer en Israël. Ce salon est l’endroit idéal pour concrétiser ce projet et rencontrer les professionnels qui vous guideront dans cette transition.

Plus de 30 experts immobiliers : les plus grands promoteurs et agents immobiliers seront présents pour vous conseiller.

De nombreux participants : un réseau d’investisseurs, d’acquéreurs et de professionnels du secteur immobilier.

Des programmes variés et de qualité : explorez des appartements neufs, des maisons, des penthouses, et des biens d’exception dans tout Israël, de Tel-Aviv à Jérusalem, en passant par Haïfa et le sud du pays.

Offres exclusives et facilités de paiement : bénéficiez de conditions avantageuses, de taux préférentiels et de solutions adaptées à votre budget.

Des biens rares habituellement réservés aux résidents israéliens : qu’ils soient finalisés ou en construction, ces projets sont adaptés à tous les profils d’acquéreurs.

Venez redécouvrir des projets attractifs dans tout Israël, ainsi que des organismes financiers pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier :

Fiscalistes pour optimiser votre investissement

Courtiers israéliens pour vous accompagner dans votre financement

Avec la participation de l’Agence Juive pour Israël

Que vous cherchiez un investissement immobilier rentable, une résidence principale ou une résidence secondaire, ce salon est l’occasion idéale d’obtenir des informations clés et des conseils personnalisés.

Profitez d’un accès exclusif à des opportunités immobilières introuvables depuis l’étranger.

Rencontrez des experts reconnus et bénéficiez d’un accompagnement complet, de l’acquisition aux démarches administratives.

Lieu : Salon Hoche, 9 avenue Hoche, Paris 8ème

Entrée : gratuite et ouverte à tous, sans inscription préalable

Immo Israël, en collaboration avec le Salon Icube, sera également mis à l’honneur lors de cet événement. Grâce à ses milliers d’annonces immobilières entièrement traduites en français, Immo Israël permet aux francophones de rechercher des biens en Israël directement en français, que vous soyez en France ou déjà installé en Israël.

Avec un accès direct aux vendeurs via WhatsApp, Immo Israël facilite la recherche et l’achat immobilier avec une approche moderne et intuitive, simplifiant chaque étape du processus pour les acheteurs francophones.

Venez nombreux pour explorer, apprendre et réaliser vos projets immobiliers en Israël. Pour toute question ou complément d'information, n'hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact.

Rendez-vous au Salon Hoche pour concrétiser vos projets immobiliers !

Salons immobiliers israéliens 2025 organisés par Icube

Le plus grand salon immobilier israélien de l’année à Paris : ne manquez pas le Salon Icube 2025 !

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Découvrez l'immobilier à Tel Aviv avec Icube : conférences, biens exclusifs, et rendez-vous personnalisés. Ne manquez pas cette journée au cœur de Paris !

Événement Immobilier à Paris : Investissez en Israël avec Icube

Icube organise une journée exceptionnelle consacrée à la vente de biens immobiliers situés à Tel Aviv. Cet événement, bien que privé, est ouvert au public et met en avant des projets uniques offrant des opportunités rares sur le marché israélien. Les biens présentés ont été soigneusement sélectionnés pour leurs prix attractifs et leurs conditions de paiement avantageuses.

📅 Quand ? Dimanche 15 décembre 2024 à partir de 11h.  

📍 Où ? Salons Hoche, 9 avenue Hoche, Paris 8ème.

Ne manquez pas cette journée exclusive, tout en gardant à l'esprit le salon immobilier Icube, qui aura lieu le dimanche 9 mars 2025. Ce sera un événement d’envergure offrant encore plus d'opportunités et une large sélection de biens immobiliers. Plus d'informations sur ce salon, cliquez ici.

Une présentation des programmes immobiliers prestigieux à Tel Aviv par la société Rani Adar, un promoteur réputé pour ses 20 ans d'expertise dans la construction en Israël.

Une session informative animée par Maîtres Philippe Koskas, expert des aspects juridiques liés à l'achat immobilier en Israël.

Discutez directement avec les représentants pour explorer les meilleures options immobilières adaptées à vos besoins.

Rani Adar est synonyme de qualité et de fiabilité dans le secteur immobilier en Israël, avec des réalisations emblématiques telles que des résidences de standing à Tel Aviv et des complexes résidentiels modernes dans plusieurs grandes villes du pays. Leur expertise et leurs opportunités exceptionnelles font de cet événement un incontournable pour toute personne intéressée par l'immobilier israélien.

Des flyers informatifs d'Immo Israël seront distribués lors de l'événement, contenant des informations sur notre plateforme et nos services. Profitez de cette occasion pour découvrir notre plateforme et accéder à un large éventail de biens immobiliers traduits en quatre langues et consultés par un public international.

⚠️ En raison des mesures de sécurité actuelles liées à des menaces antisémites, cet événement est organisé dans un format privé mais reste ouvert à tous. Les autorités françaises limitent actuellement les grands événements pour Israël en France.

Découvrez l'immobilier à Tel Aviv avec Icube : une opportunité unique

Prochain rendez-vous : un grand salon immobilier le 9 mars 2025 !

Réservez déjà cette date pour un événement d'envergure. Plus d'informations seront communiquées prochainement.

Venez nombreux pour explorer, apprendre et réaliser vos projets immobiliers en Israël. Pour toute question ou complément d'information, n'hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact.

Réduction de la taxe d'acquisition en Israël : Facilitez votre installation avec des taux avantageux pour les nouveaux immigrants et économisez sur votre premier achat immobilier.

Réduction de taxe d'acquisition pour les Olim | Blog | Immo Israël

Depuis le 29 juillet 2024, une nouvelle législation israélienne offre des avantages fiscaux importants aux nouveaux immigrants (olim hadashim) lors de l'achat de leur premier bien immobilier en Israël. Cette réforme vise à alléger le fardeau financier des olim hadashim en réduisant considérablement les taux d'imposition pour leur premier achat immobilier.

Les nouveaux taux applicables sont les suivants :

<table> <thead> <tr> <th>Taux</th> <th>Échelle de prix</th> <th>Détails de l'appartement - Exemple</th> <th>Exemple pour Oleh Hadash avec calcul</th> <th>Exemple pour israélien avec calcul</th> <th>Liens des annonces</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>0%</td> <td>Jusqu'à 1 980 000 NIS</td> <td>2.5 pièces à Bat Yam - Prix 1 790 000 NIS</td> <td>1 790 000 NIS x 0% = 0 NIS</td> <td>1 790 000 NIS x 0% = 0 NIS</td> <td><a href="https://www.immoisrael.com/listings/2-5-room-apartment-sale-155-balfour-street-bat-yam" target="_blank">Bat Yam</a></td> </tr> <tr> <td>0.5%</td> <td>Entre 1 980 000 et 6 000 000 NIS</td> <td>5 pièces à Netanya - Prix 2 980 000 NIS</td> <td>(2 980 000 - 1 980 000) NIS x 0.5% = 5 000 NIS</td> <td>(2 980 000 - 1 919 155) NIS x 0% + (2 276 360 - 1 919 155) NIS x 3.5% + (2 980 000 - 2 276 360) NIS x 5% = 47 684 NIS</td> <td><a href="https://www.immoisrael.com/listings/5-room-apartment-sale-harav-yosef-rivlin-street-netanya" target="_blank">Netanya</a></td> </tr> <tr> <td>8%</td> <td>Entre 6 000 000 et 20 000 000 NIS</td> <td>4.5 pièces à Tel Aviv - Prix 9 750 000 NIS</td> <td>(9 750 000 - 6 000 000) NIS x 8% = 300 000 NIS</td> <td>(1 919 155 - 1 980 000) x 0% + (2 276 360 - 1 919 155) x 3.5% + (5 872 725 - 2 276 360) x 5% + (9 750 000 - 5 872 725) x 8% = 502 502 NIS</td> <td><a href="https://www.immoisrael.com/listings/luxury-4-5-room-apartment-sale-9-shaul-avigur-street-tel-aviv-yafo-2" target="_blank">Tel Aviv</a></td> </tr> </tbody> </table>

Conditions pour bénéficier des réductions

Les avantages fiscaux ne sont applicables que si la propriété est utilisée comme résidence principale. Les investissements immobiliers ne sont pas éligibles à ces réductions. De plus, les propriétés de plus de 20 000 000 NIS ne bénéficient pas de ces taux réduits. L'Autorité fiscale israélienne a également renforcé les exigences de preuve que la propriété est utilisée comme résidence principale, pour éviter les abus.

Cette aide, approuvée par la commission des finances de la Knesset, entrera en vigueur le 15 août. Elle s’applique aux nouveaux immigrants ayant immigré au cours des sept dernières années et qui n'ont pas encore acquis de logement. Cette mesure vise principalement à soutenir les jeunes couples nouvellement arrivés, en prenant en compte les différences de prix par rapport à leurs pays d'origine. Au maximum, cette aide pourrait atteindre environ 175 000 shekels pour les olim.

Le gouvernement israélien montre ainsi son engagement à faciliter l'intégration des nouveaux immigrants. Cette réduction de taxe est un signal fort pour encourager les Juifs du monde entier à s'installer en Israël. Le ministre des Finances, Bezalel Smotrich, a souligné que l'État d'Israël fait tout son possible pour soutenir les nouveaux immigrants en facilitant leur installation. Le ministre de l'Immigration et de l'Intégration, Ofir Sofer, a ajouté que cette mesure aide les nouveaux arrivants à s'adapter et encourage ceux qui envisagent de faire leur Aliyah.

La réforme de la taxe d'acquisition pour les nouveaux immigrants est une avancée majeure pour l'intégration des olim en Israël. En rendant l'achat immobilier plus accessible financièrement, cette législation favorise l'Alyah et le développement de nouvelles communautés en Israël. L'achat d'un bien immobilier en Israël est désormais plus accessible que jamais pour les nouveaux immigrants.

Découvrez nos offres immobilières sur notre page de recherche. Notre plateforme propose une vaste sélection de biens adaptés à tous les budgets et besoins, directement en français. Utilisez nos filtres pour trouver rapidement l'appartement ou la maison de vos rêves.

Réduction de la taxe d'acquisition : un coup de pouce pour les nouveaux immigrants en Israël

Statistiques immobilières mensuelles : prix, ventes et tendances. Informations clés pour une meilleure compréhension. Catégorie dédiée aux données immobilières en Israël.

Statistiques | Blog Catégorie | Immo Israël

Parcourez le processus d'achat immobilier unique en Israël : découvrez la Promesse d'Achat contraignante. Plongez plus profondément dans notre guide pour un achat avisé en Israël.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Le processus d'achat

Les étapes du processus d'achat en Israël sont différentes de celles de la France, il est donc très important de ne signer aucun document sans l'accord préalable de votre avocat.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, la première étape est généralement de signer et d'envoyer au propriétaire une offre d'achat. Ce document comporte des conditions suspensives qui vous permettent d'annuler le contrat en fonction de votre plan de financement, par exemple, en cas de refus de crédit par la banque. 

En Israël, c'est totalement différent ! Une fois que vous avez décidé d'acquérir un bien, vous ne devez pas signer l'offre d'achat. Par contre, il faut faire très attention, car le vendeur (ou son agent immobilier) peut vous demander de signer une promesse d'achat (Zichron Dvarim).

Le problème ? En Israël, il n'y a pas de conditions suspensives, ce qui signifie qu'une fois ce document signé, vous vous engagez à acheter le bien au prix décrit dans la promesse d'achat, et ce, même si des failles sont découvertes dans le bien immobilier après la signature. La promesse d'achat est un document juridique légal, même s'il s'agit de quelques phrases écrites à la main sur un bout de papier signé par le vendeur et l'acheteur. De plus, ce document une fois signé doit être déclaré et est soumis à des taxes.

En outre, il est inutile de signer une promesse d'achat ou quelque offre que ce soit lors de l'achat d'un bien immobilier car le contrat contient déjà toutes les informations nécessaires pour la transaction. En effet, les actes de vente définitifs sont déjà signés par les parties lors de la signature du contrat d'achat, qui ne comporte également pas de clause suspensive liée au prêt. Ces actes seront ensuite enregistrés une fois que le paiement et la remise des clés auront eu lieu.

Il est important de noter que lorsque vous achetez dans un projet immobilier en cours de construction auprès d'un promoteur (Kablan), les procédures peuvent être différentes de celles d'un achat classique. Il est fréquent que l'on vous demande de signer une offre d'achat ou une promesse d'achat, accompagnée d'un acompte, en attendant la finalisation du contrat d'achat. À ce stade, il est crucial de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous assurer que vous êtes protégé contre les risques potentiels. Votre avocat pourra veiller à ce que le document que vous signez soit annulable, que votre acompte soit placé sous séquestre et remboursable en toutes circonstances et que vous ne soyez pas soumis à des obligations fiscales inattendues.

N'oubliez pas ! Étant donné qu'il n'existe pas de clause suspensive en Israël concernant le financement, vous devez absolument vous assurer auprès de la banque que vous êtes autorisé à emprunter la somme dont vous avez besoin pour l'achat avant la signature du contrat !

Le compromis de vente (L'acte authentique)

Une fois les négociations passées, c'est à votre avocat de préparer le compromis de vente en fonction des accords passés entre vous et le vendeur.

Le compromis de vente en Israël inclut les détails de la propriété tels qu'ils figurent dans le registre foncier israélien. Le contrat immobilier en Israël explique également comment les paiements seront effectués et échelonnés d'après un calendrier. Il peut également inclure des conséquences suite au non-respect de l'un des engagements du vendeur concernant le bien, parfois du calendrier de paiement et de la compensation requise en conséquence. D'autres aspects du compromis de vente en Israël peuvent prendre en compte des problèmes que le vendeur doit résoudre, notamment en ce qui concerne les frais impayés liés à la municipalité ou aux entreprises de services publics.

La signature du compromis de vente se fera généralement entre 1 et 2 semaines après les négociations, au bureau de l'avocat du vendeur et en présence généralement de l'agent immobilier (qui attend de recevoir son cachet avec impatience une fois le contrat signé). Les deux parties signent alors le contrat ainsi que de nombreux documents liés à l'imposition de la propriété, comme la taxe d'achat (Mas Rehicha) et la taxe de plus-value (Mas Shevah). Le vendeur signe également des documents pour assurer qu'il n'y a pas de dettes ou de problèmes cachés liés au bien tandis que l'acheteur déclare avoir vu l'appartement et l'acheter "tel quel". Les parties signent également un avis d'avertissement (Hearat Azhara) et une procuration irrévocable aux avocats (Yipoui Koah Bilti Hozer). De plus, votre avocat va inscrire une mention au cadastre indiquant que vous êtes en cours d'acquisition du bien immobilier. Le vendeur ne peut donc plus vendre le bien à qui que ce soit d'autre. Enfin, l'acheteur paie l'apport personnel prévu pour le bien en remettant un chèque de banque au vendeur qui atteste de la réception de ce paiement en signant une confirmation de réception.

En Israël, le compromis de vente équivaut à l'acte authentique de vente existant en France, c'est à dire que vous devenez réellement propriétaire dès que le compromis de vente est signé chez l'avocat.

Les frais liés à la transaction immobilière sont répartis de manière équitable entre l'acheteur et le vendeur, selon les termes précisés dans les documents de vente.

Avant la date prévue de votre entrée dans le bien, vous devez, avec le vendeur, faire ensemble la passation des différents impôts et taxes sur le bien, que ce soit l'eau, le gaz, l'électricité ou la taxe foncière (arnona). Certains de ces services peuvent s'effectuer en ligne, tandis que d'autres requièrent une prise de rendez-vous ainsi que votre présence à vous et celle du vendeur. Cela peut également différer en fonction de votre ville, car ces services sont proposés par différentes entreprises en fonction de votre localisation.

Afin d'effectuer la passation des services d'électricité, d'eau et du gaz, il faut connaître le numéro de compteur à la date d'entrée du bien (cela peut également se faire quelques jours à l'avance si le bien est vide et que vous vous êtes mis d'accord avec le vendeur). De toute manière, vous devez préciser la date d'entrée dans le bien et envoyer une copie de votre contrat.

La taxe foncière est répartie entre vous et le vendeur selon la date d'entrée. Étant donné que celle-ci est payée tous les deux mois, il se peut que le vendeur ait déjà payé le premier mois suivant votre arrivée. Il recevra un remboursement de la part de la mairie et ce sera à vous de payer ce mois-ci.

Concernant les charges de copropriétés, le vendeur est tenu de payer jusqu'à votre date d'entrée au bien.

Vous avez emménagé dans votre nouveau bien ? Mazal Tov ! N'oubliez pas de vous rendre sur le site du gouvernement afin de mettre votre adresse à jour. Il est important de le faire car vous devrez recevoir un nouveau "Sefah" sur votre carte d'identité comportant votre adresse actuelle.

Vous êtes maintenant prêts à acheter votre bien immobilier en Israël. Pour plus d'informations sur chacune des étapes du processus d'achat, rendez-vous sur notre blog, dans lequel vous pourrez consulter de nombreux articles concernant la vente, l'achat et de nombreuses informations sur le marché immobilier israélien en général. 

L'équipe d'Immo Israël se tient à votre service pour toute question via notre formulaire de contact.

À très bientôt dans votre nouveau logement en Israël !

Le processus d'achat d'un bien immobilier en Israël (partie 5)

Apprenez à estimer précisément les prix des propriétés en Israël pour des négociations efficaces. Découvrez les méthodes d'évaluation de la valeur marchande équitable.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Estimer et négocier

Estimer le prix réel d'un bien n'est pas une mince affaire. Les propriétaires cherchent à le vendre au plus haut prix possible tandis que les acheteurs cherchent à l'acquérir au plus bas prix possible.

Estimer le prix d'un bien peut être difficile pour les acheteurs sans recherche préalable sur le marché. Estimer correctement le prix est important pour les négociations. Il existe plusieurs moyens pour obtenir une estimation juste : 

Pour obtenir une estimation juste du prix d'un bien immobilier, il est possible de vérifier avec l'agent immobilier avec qui vous travaillez si celui-ci pense que le bien correspond au prix du marché. Si votre agent immobilier est professionnel et que vous lui faites confiance, cette option peut suffire. 

Une alternative est de faire appel à un professionnel en estimation (Shamay). Ce dernier effectuera une enquête sur le bien, en recueillant des informations auprès des autorités locales, en vérifiant l'état de la planification, les droits sur la propriété, les ajouts de construction, l'éligibilité sur la propriété, ainsi que toutes les transactions effectuées dans la région. Il fournira ensuite un compte rendu complet sur le bien, incluant des informations sur les prix des biens similaires dans le quartier, vous donnant une idée plus précise de la valeur réelle du bien.

Pour les acheteurs ne souhaitant pas faire appel à un Shamay, il est possible d'estimer le prix d'un bien par soi-même en comparant le bien à un bien similaire le plus possible à celui que vous achetez. Vous pouvez vérifier les appartements ayant été vendus dans l'immeuble, mais il faut garder à l'esprit que, dans le même immeuble, les appartements peuvent être différents. 

Il est également conseillé de consulter Immo Israël afin de comparer les prix et les critères des biens similaires dans le même quartier, ou de consulter le site immobilier gouvernemental pour obtenir des informations sur tous les biens vendus à l'adresse choisie, ainsi que dans les environs. Vous y trouverez également de nombreuses informations concernant les alentours du logement.

Si, lorsqu'on achète une voiture d'occasion, il est fortement conseillé de lui faire passer le contrôle technique complet, utiliser les services d'un expert pour l'achat d'un bien immobilier s'avère indispensable car il vous évitera des surprises désagréables.

Bonne nouvelle : Depuis 2013, l'État rend accessible à tous les particuliers les ventes réalisées autour d'une adresse donnée !

Pour les trouver, rendez-vous sur le site immobilier gouvernemental et saisissez (en hébreu) l'adresse de votre choix. Vous pouvez ensuite choisir le nombre de pièces des logements que vous souhaitez comparer.

Une fois que vous avez obtenu les données des ventes récentes, sélectionnez les propriétés qui ont des caractéristiques similaires à celles que vous voulez évaluer (type de bien, surface, étage, année de construction, etc.). Ensuite, calculez le prix moyen au mètre carré de ces ventes pour avoir une estimation des prix de vente dans le quartier. Pour info, sur immoisrael.com, toutes les annonces comportent déjà le prix du bien au mètre carré !

Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables : vous pourrez les utiliser pour négocier le prix de votre futur bien immobilier.

Certaines caractéristiques sont unanimement valorisées, indépendamment des préférences individuelles de chacun.

En utilisant la moyenne des prix du quartier, il est possible d'établir un intervalle haut et un intervalle bas pour les propriétés dans ce quartier. 

Les caractéristiques d'un bien immobilier, comme la présence d'un ascenseur ou l'emplacement à un étage élevé, peuvent avoir un impact sur la valeur globale de ce bien. Par exemple, un appartement dans un immeuble équipé d'un ascenseur peut être considéré comme plus valorisé avec une augmentation de 10% par rapport à la valeur moyenne, tandis qu'un appartement à un étage élevé dans un immeuble sans ascenseur peut diminuer sa valeur entre 10 et 15% par rapport à la valeur moyenne.

Il est donc important de bien situer le bien entre ces deux intervalles. Le tableau ci-contre vous donne une estimation des différentes plus-values et moins-values à prendre en compte concernant le logement que vous souhaitez acquérir.

En utilisant les conseils que nous vous avons donnés pour évaluer le prix d'un bien immobilier, vous serez mieux préparé pour affronter la négociation.

Comme vous vous en êtes sûrement déjà rendu compte, si vous habitez en Israël, les mentalités françaises et israéliennes diffèrent quelque peu… Ici, les négociations ne se font pas par écrit mais, bel et bien en face à face, que ce soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou directement en discutant avec le propriétaire.

Immo Israël vous propose plusieurs conseils afin de gérer au mieux les différentes étapes de la négociation : 

En premier lieu, restez toujours respectueux et laissez votre ego à la maison - n'oubliez pas que le vendeur est également un être humain et une personne à l'ego blessé ne vous vendra pas son bien. Au contraire, rapprochez-vous du vendeur, et profitez-en pour poser certaines questions importantes - pourquoi vend-il le bien maintenant ? Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? À quel point est-il pressé de vendre ?

N'abordez pas le sujet du prix du bien au téléphone, ni avant d'avoir visité le bien au moins une première fois. Vous devez d'abord décider si le bien vous intéresse réellement et ne pas discuter du prix trop vite. Si vous êtes vraiment intéressés et avez su répondre à toutes vos questions concernant le bien et ses environs, alors seulement vous pouvez entamer l'étape de la négociation.

Si le bien appartient à un projet neuf et que la négociation se fait face à l'entrepreneur - gardez en tête que la négociation ne sera pas forcément en vue d'une baisse de prix mais pourrait également inclure une amélioration des propriétés du bien, telle qu'une cuisine plus moderne ou un carrelage censé coûter plus cher que celui de base. Ce type de négociation fonctionne également pour les biens de seconde main. Vous pouvez, par exemple, demander d'avancer la date d'entrée, de payer un apport personnel plus élevé dès la signature du contrat en échange d'une remise ou de convaincre le propriétaire de laisser les meubles et la climatisation en place dans l'appartement.

N'oubliez pas de baser vos négociations sur les données que vous avez recueillies lors de votre estimation du prix du bien, que ce soit grâce à l'expertise professionnelle d'un shamay, par un agent immobilier ou par vous-même. Utilisez-les afin d'argumenter votre discussion.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Estimer et négocier (partie 4)

Découvrez le marché immobilier israélien avant l'Alyah ou l'achat de propriété. Comprenez les différences de marché pour investir intelligemment. Visitez notre blog pour des astuces et insights.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Définir son projet

Le bon moment pour acheter, c'est quand vous êtes prêts !

Avant de vous lancer dans une Alyah en Israël ou d'acheter de l'immobilier en Israël, il est important de comprendre les différences entre les marchés immobiliers français et israélien. En effet, les prix des biens en Israël ne reflètent pas les prix du marché français ou européen, si bien que vous risquez d'avoir un choc en comparant le budget requis pour l'achat d'un bien en Israël. 

Une chose est sûre, les prix du marché immobilier israélien sont en perpétuelle augmentation, et ce, peu importe votre lieu de prédilection. Aussi, si votre budget vous le permet et que vous avez bien défini votre projet et vos attentes, n'attendez pas ! Les prix de l'immobilier d'il y a un an, deux ans ou cinq ans sont très très inférieurs à ceux d'aujourd'hui et on peut s'attendre à ce qu'ils continuent d'augmenter dans les années à venir.

N'attendez plus, retrouvez toutes les annonces immobilières en Israël dans la rubrique "recherche de biens" sur Immo Israël.

Une fois encore, tout dépend de votre projet et de ce que vous souhaitez faire de votre bien. Si vous souhaitez investir et louer votre bien afin de percevoir un loyer mensuel, votre lieu de prédilection sera forcément différent que si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans lequel ou laquelle vous allez vous installer. Un bon investissement pour une location pourrait, par exemple, se trouver à proximité d'une université, tandis que votre lieu de vie se doit de correspondre à votre situation familiale et professionnelle. 

L'erreur courante, quand on souhaite acquérir un bien en Israël, consiste à avoir un coup de cœur pour un endroit où l'on aime passer ses vacances... mais qui s'avère peu pratique au quotidien ! Vous adorez venir à Tel Aviv pendant les vacances et vous promener sur la Tayelet, manger des glaces et bronzer au bord de la mer… Cela ne veut pas forcément dire qu'habiter à cet endroit-là en Israël sera pratique pour vous au quotidien, entre les embouteillages incessants, les prix de l'immobilier du Centre d'Israël (Gush Dan) et le coût très élevé de la vie en général.

Notre petit pays est plus grand que seulement les villes "francophones" que vous connaissez et dont vous entendez toujours parler… Ne décidez pas trop vite dans quel endroit d'Israël vous allez habiter, ouvrez-vous à différents horizons qui pourraient vous réserver de belles surprises.

Afin de décider quel type de bien vous souhaitez acquérir, deux voies s'ouvrent à vous - Choisir le type de bien en fonction de l'endroit où vous voulez habiter ou choisir votre future localisation en fonction du type de bien dans lequel vous souhaitez vivre.

Si vous souhaitez absolument habiter dans une maison, recherchez des biens plutôt en périphérie que dans le centre d'une grande ville. Si, au contraire, vous préférez être proche de vos endroits de prédilection tels que votre travail, des écoles et commerces, ainsi que des transports en commun, un appartement en ville sera beaucoup plus pratique et facile à trouver. 

D'autres critères que la localisation entrent également en jeu, comme pour tout pays dans lequel vous achèteriez un bien immobilier: De manière générale, un appartement demande moins d'entretien car une partie du bâti est gérée par la copropriété (pas de toiture à refaire ou de ravalement de façade…). Bien sûr, l'espace extérieur dans le cas d'un appartement sera forcément réduit par rapport à une maison et le voisinage entre également dans l'équation. 

La maison est souvent considérée comme l'option idéale pour les familles qui ont des enfants car elle offre plus d'espace et un jardin. Posséder une maison implique davantage de liberté, d'autonomie, mais avec des responsabilités supplémentaires en termes d'entretien et de gestion.

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Que décider ? En vous rendant sur notre moteur de recherche et en choisissant les critères et filtres qui vous correspondent !

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Définir son projet (partie 1)

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Le guide de l'achat immobilier en Israël : Trouver un bien

Environ 95% des acheteurs recherchent désormais leur bien en ligne !

ImmoIsrael.com vous offre l'opportunité de découvrir des annonces immobilières proposées par des particuliers et des agents immobiliers. Nous mettons un point d'honneur à vérifier chaque annonce avant publication pour vous garantir une qualité de service optimale. Sur notre plateforme, vous ne trouverez pas d'annonces sans photos de qualité, sans prix indiqué ou sans description détaillée. De plus, notre équipe traduit chaque annonce en quatre langues principales: français, anglais, hébreu et russe. Cela vous permettra de rechercher et de trouver facilement le bien immobilier idéal, dans la langue qui vous est la plus familière.

Pour ne rien manquer des nouvelles annonces immobilières qui paraissent chaque jour sur Immo Israël, il est essentiel de créer une alerte e-mail personnalisée comprenant les critères du bien que vous recherchez. Vous recevrez donc les annonces correspondant à vos critères dès leur publication. Toutefois, il est important de ne pas être trop restrictif dans les critères de recherche pour ne pas manquer des biens qui pourraient finalement vous convenir parfaitement. 

Il existe de nombreuses autres plateformes de recherche immobilière en Israël, comme Yad2, les groupes Facebook d'immobiliers, Madlan, et d'autres. Cependant, aucune d'entre elles ne correspond à nos critères élevés de qualité pour la publication des annonces, et vous pourriez rapidement vous perdre dans la multitude d'annonces incomplètes. En outre, aucun de ces sites ne propose des annonces en français, ou très peu sur les groupes Facebook, et seulement des publications d'agents immobiliers.

Recherchez le bien idéal selon VOS critères en français sur la page suivante !

Lorsque l'on commence à rechercher un bien à acheter en Israël, l'une des premières questions que l'on doit se poser est la suivante : Est-ce que je suis prêt à faire appel aux services d'un agent ou d'une agence immobilière pour m'aider dans ma recherche ?

En effet, que vous soyez en France ou en Israël, trouver un logement à vendre par un particulier est un cas de plus en plus rare, le plus facile étant de passer par un agent. Les faits sont les mêmes pour les vendeurs, qui passent, eux aussi, de plus en plus souvent par les services des agents immobiliers. Seuls les biens à louer sont, dans la plupart des cas, proposés par des particuliers et il est assez aisé de trouver un bien à louer seul sans passer par les services d'une agence.

Utiliser les services d'un agent immobilier présente de nombreux avantages : il vous épargne de passer des heures à rechercher des biens qui répondent à vos critères, il fixera les rendez-vous avec les propriétaires et vous proposera souvent de visiter plusieurs biens en une seule journée, vous faisant ainsi gagner du temps. Cependant, il est important de vérifier que l'agent possède une licence d'agent immobilier (Rishayon Tivuch) avant de visiter un bien avec l'agent et de signer un contrat. Un agent expérimenté et compétent saura vous guider efficacement dans votre recherche et vous accompagnera dans les premières étapes de votre achat. Il est également important de prendre en compte les frais liés à ce service dans votre budget. Cependant, ces frais peuvent être compensés par les avantages que vous obtenez en utilisant les services d'un agent immobilier.

Retrouvez la liste de tous les agents immobiliers francophones sur Immo Israël.

Que vérifier lors de la visite ? Quelles questions poser ? À quels détails faut-il faire attention ?

La visite d'un logement est l'occasion de vérifier de nombreux éléments importants :

L'état général du logement : recherchez les signes d'usure ou de dégradations.

La distribution des pièces : observez si le plan est optimisé ou s'il y a des espaces perdus.

La luminosité et l'exposition : prenez note de l'ensoleillement et de la vue.

Le bruit et l'isolation : écoutez les bruits extérieurs et vérifiez si l'isolation est suffisante. Êtes-vous à proximité des rails de train ? D'une école ? 

N'oubliez pas de vérifier l'état du plafond, des murs et des fenêtres.

Il est important de poser des questions au propriétaire ou à l'agent immobilier sur les détails techniques : comment fonctionne l'air conditionné ? Y a-t-il une climatisation centrale ? Comment sont les voisins ? Quelle est la date d'entrée du logement ? Quel est le montant des charges et des taxes ? Comment est le quartier ? 

Vérifiez également si l'appartement comporte une place de parking privée enregistrée au cadastre (Tabu), ainsi qu'une unité de stockage et de rangement (Mahsan).

N'oubliez pas qu'il est important de bien organiser vos visites pour éviter de confondre les différents biens visités. C'est pourquoi nous vous conseillons de créer une fiche pour chaque bien visité afin d'y noter l'adresse, les coordonnées du propriétaire, et d'y consigner des notes prises lors de la visite. Il est également important de prendre de nombreuses photos et de les classer dès que possible pour éviter de les mélanger avec celles d'autres biens visités.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Trouver un bien (partie 3)

Guidez-vous dans l'achat immobilier avec notre guide de planification financière. Comprenez les coûts totaux au-delà du prix d'achat, incluant taxes et rénovations. En savoir plus sur notre blog.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Construire son financement

Ne vous laissez pas surprendre, prévoyez efficacement l'acquisition de votre appartement en prenant en compte tous les coûts liés !

Avant de déterminer la somme de votre apport personnel et le montant d'un prêt hypothécaire (Mashkenta) que vous pouvez obtenir, il est crucial de comprendre combien d'argent est nécessaire au total pour l'acquisition de votre appartement. Il est important de prendre en compte, non seulement le prix d'achat, mais aussi les dépenses connexes, telles que les frais de notaire, les taxes et les éventuels coûts de rénovation. Il est donc important de planifier efficacement pour éviter les mauvaises surprises qui peuvent surgir au cours du processus d'achat. Voici, en résumé, la liste des dépenses à prendre en compte :