Le guide de l'achat immobilier en Israël : Construire son financement (partie 2)

Votre budget global

Ne vous laissez pas surprendre, prévoyez efficacement l'acquisition de votre appartement en prenant en compte tous les coûts liés !

Avant de déterminer la somme de votre apport personnel et le montant d'un prêt hypothécaire (Mashkenta) que vous pouvez obtenir, il est crucial de comprendre combien d'argent est nécessaire au total pour l'acquisition de votre appartement. Il est important de prendre en compte, non seulement le prix d'achat, mais aussi les dépenses connexes, telles que les frais de notaire, les taxes et les éventuels coûts de rénovation. Il est donc important de planifier efficacement pour éviter les mauvaises surprises qui peuvent surgir au cours du processus d'achat. Voici, en résumé, la liste des dépenses à prendre en compte :

• Le prix du bien est, bien entendu, la dépense principale. Pour comparer facilement les prix de vos biens de prédilection, utilisez notre moteur de recherche avancé ou contactez-nous directement.
• La taxe d'achat est la deuxième plus grande dépense à prévoir en général. Le prix de la taxe peut varier entre 0 et 10% du prix du bien immobilier. Certaines réductions peuvent être obtenues sur cette taxe, y compris pour les nouveaux immigrants (Olim Hadashim).
• Une rénovation ou des travaux à effectuer dans le bien que vous souhaitez acheter peuvent également demander un budget plus élevé que ce que vous aviez prévu initialement. À vous de déterminer si cela est vraiment nécessaire et, le cas échéant, de bien évaluer le coût total des travaux.
• L'indice du coût de construction (Madad Tshoumot Bniya) est également un facteur pouvant impacter votre budget dans le cas de l'achat d’un bien neuf à un entrepreneur (Kablan). Cet indice est lié aux coûts des matières premières entrantes nécessaires à la construction et est en perpétuel changement. L'indexation de cet indice peut avoir un impact significatif sur le prix final du bien, en augmentant le coût de 4 à 5%.
• Les frais liés à l'avocat sont également une dépense à prévoir lors de l'achat d’un bien. Ces frais varient entre 0,5 et 2% du prix du bien hors TVA. L'avocat en Israël est là pour protéger vos intérêts et remplir les fonctions d'un notaire : vérifications juridiques, rédaction de contrats, déclaration fiscale, inscription de propriété et assistance lors de signatures. Il est donc essentiel de budgétiser cette dépense afin de ne pas être pris au dépourvu.
• Les frais d’agence ou d’agent immobilier ne sont pas à mettre de côté. Si vous êtes passés par les services d’un agent, vous devrez lui remettre une commission allant jusqu'à 2% du prix d’achat, hors TVA.

Enfin, n'oubliez pas d'inclure dans votre budget global les frais de déménagement ou de livraison de vos meubles et biens personnels, surtout si vous arrivez de l'étranger. Les frais d'achat de tout le nécessaire pour votre nouveau bien doivent également rentrer dans votre budget.

L'apport personnel

Entamez votre plan de financement en calculant votre apport personnel, une étape cruciale pour l'achat de votre bien immobilier !

L'apport personnel est l'argent que vous mettez de votre propre poche pour financer l'achat d'un bien immobilier. Il peut être constitué de différentes sources, comme vos économies, une donation, un héritage, la revente d'un bien ou la participation aux bénéfices de votre entreprise. 

La Banque d'Israël limite le montant du taux du prêt hypothécaire à partir du montant de l'appartement acheté, ce qui signifie que l'apport personnel se doit de compléter les taux définis par la Banque d'Israël :

• Pour l'achat d'un premier bien, la Banque ne peut prêter plus de 75% du montant du bien, ce qui signifie que l'apport personnel s'élève à 25%.
• Pour l'achat d'un nouveau bien combiné avec la revente de votre bien actuel, l'apport personnel s'élève à 30%.
• Pour l'achat d'un bien destiné à l'investissement ou la prise d'un prêt hypothécaire pour tout autre raison, l'apport personnel s'élève à 50%.

Les prêts pour des biens à prix réduit peuvent même être financés à 90 % ou plus et, dans certains cas, ne nécessitent que des apports personnels de 60 000 NIS ou 100 000 NIS.

Les aides à l'achat

Votre apport personnel peut être complété par des prêts aidés ou des réductions de taxes, en fonction de votre statut en Israël.

1. Taux d'intérêt réduit pour le remboursement du prêt hypothécaire

En Israël, il existe deux types de prêts immobiliers : les prêts hypothécaires accordés par l'État, appelés "Machkenta Memchaltit" et les prêts bancaires "Alvaot Bankaïyot".

Les Olim Hadashim peuvent obtenir des prêts hypothécaires pour financer l'achat d'un logement s'ils remplissent les critères d'éligibilité et possèdent une carte d'éligibilité (Téoudat Zakaout) de "sans-logement" en cours de validité. Le montant du prêt est déterminé en fonction d'une méthode de points basée sur leur situation familiale, leur âge, le temps passé en Israël, etc. Les Olim Hadashim ayant effectué leur service militaire ou civil peuvent également bénéficier d'une aide supplémentaire. Les Olim Hadashim ayant un handicap peuvent également recevoir des points supplémentaires selon leur type et leur niveau d'invalidité. 

Les personnes qui ont déjà reçu un crédit hypothécaire du gouvernement peuvent demander un prêt complémentaire auprès d'une banque. Il est recommandé de comparer les conditions des différents emprunts et de négocier les taux d'intérêt et les conditions de remboursement avec les banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.

2. Réduction de la taxe d'achat (Mas Rékhicha) pour les Olim Hadashim

Les Olim Hadashim peuvent recevoir une réduction sur la taxe d'achat d'un bien immobilier acheté en Israël dans les 7 premières années après leur Alyah. Pour bénéficier de cette réduction, ils doivent soumettre une demande auprès des services des impôts fonciers (Arnona) de la ville où se situe le bien immobilier et fournir les documents requis.

3. Réduction pour les participants au programme "Mehir LaMishtaken"

Le Ministère de la Construction et du Logement en Israël lance régulièrement des programmes de logement à prix réduits tels que "Méhir LéMichtaken" ou "Méhir Matara" afin d'aider les personnes à acheter un logement abordable. Ces programmes peuvent inclure des incitations financières pour les acheteurs éligibles, ainsi que des restrictions sur la revente et l'utilisation du bien immobilier acheté. Ces programmes s'adressent aux couples mariés ou cohabitant, aux individus célibataires, veufs ou divorcés âgés de plus de 35 ans, aux parents célibataires avec un enfant de moins de 21 ans, et aux personnes seules handicapées âgées de 21 ans et plus. Il est important de vérifier les critères d'éligibilité pour chaque programme proposé.

Vous l'aurez compris, il est indispensable d'être bien renseigné afin de percevoir toutes les aides possibles. N'hésitez pas à nous contacter, l'équipe d'Immo Israël se fera un plaisir de vous guider dans votre parcours d'achat.

La capacité d'emprunt et d'endettement

L'étape de l'emprunt peut être un véritable casse-tête lorsque l'on ne comprend pas les rouages du système de prêt israélien, à fortiori lorsqu'on essaie de le comparer avec le système français.

À la différence de la France où votre capacité d'endettement est limitée à 33% de vos revenus mensuels, la banque autorise, en Israël, un remboursement de votre prêt hypothécaire mensuel allant jusqu'à 50% de votre salaire. La limite de temps pour le remboursement du prêt est de maximum 30 ans.

Notez qu'il n'y a pas de prêt à taux zéro pour l'achat d'une propriété. Afin d'obtenir le prêt, vous devez justifier vos revenus, ce qui permettra à la banque de calculer votre capacité de remboursement. Il est recommandé de négocier les conditions du prêt avec différentes banques ou avec l'aide d'un courtier ou d'un avocat. Comme cité précédemment, les Olim Hadashim peuvent bénéficier d'un prêt à taux fixe de 3% pour une partie du prêt, cependant, il est important de comparer les offres des différentes banques avant de faire usage de cet avantage, car il est possible que vous trouviez un taux plus avantageux en ayant recours à la négociation et à la concurrence entre les banques. Fait supplémentaire, il est important de recevoir l'accord de prêt avant la signature du contrat d'achat, car, contrairement à la France, un refus de financement n'est pas une clause suspensive.

Il est également possible d'emprunter auprès d'une banque française pour un bien immobilier en Israël, à condition d'avoir un bien en France pour garantir le prêt.

Attention ! Si vous comptez faire un emprunt afin d'acheter un bien, vous devez obtenir une autorisation de la banque concernant la somme que vous souhaitez emprunter avant même de pouvoir commencer les visites. Cette autorisation s'appelle "Ishour Ekroni", et consiste en l'accord hypothétique de la banque concernant la somme que vous souhaitez emprunter.

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La revente d'un bien

Revendre ou acheter d'abord ? Telle est la question lorsque vous souhaitez financer votre achat par la revente d'un bien. Chacune de ces options comporte des avantages et inconvénients, à vous de décider l'ordre dans lequel procéder.

Acheter d'abord

En achetant d'abord, vous garantissez de ne pas vous retrouver à la rue ou chez vos parents avant de devoir quitter votre logement actuel. Cependant, il est très important dans ce cas de ne pas surestimer le prix de votre bien et d'effectuer une étude du marché au préalable afin d'en connaître la valeur et de ne pas acheter un bien trop cher. Pour sécuriser votre financement, vous devez posséder suffisamment d'apport personnel (30% comme expliqué précédemment). La somme peut provenir de votre épargne personnelle, de crédits bancaires, ou de crédit-relais (Halva'at Gishour), octroyés pour une durée assez courte et qui sera remboursé intégralement lors de la vente de votre bien.

Vendre d'abord

Bien qu'au premier abord cette solution paraisse plus stressante, celle-ci possède néanmoins certains avantages. En effet, en vendant d'abord, vous percevrez une partie du montant de la vente avant l'achat, ce qui vous permettra de baser votre financement sur une base plus solide. De plus, vous saurez exactement de quel budget vous disposez pour l'acquisition de votre nouveau bien. L'astuce, dans ce cas, est de procéder à une "vente longue", en précisant que la date d'entrée du bien ne sera disponible que sous six mois, ce qui vous offrira le temps nécessaire pour trouver votre propre bien à acheter. Il faut cependant faire attention à bien gérer les sommes reçues et ne pas dépenser de manière intempestive.

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