Be'er-Sheva est la deuxième plus grande ville d'Israël, après Jérusalem en termes de superficie. Elle est la métropole la moins chère d'Israël et se développe énormément depuis la dernière décennie. Idéale pour les investisseurs, la Capital du Néguev est méconnue des francophones, n'ayant pas assisté à son expansion et développement de ces dernières années. Apprenez-en plus sur la bonne manière de réaliser un investissement intelligent à Be'er-Sheva en fonction de vos objectifs.
Une vue d'ensemble :
Be'er-Sheva est composée d'un cœur de quartiers plus anciens avec tout autour des quartiers récents, certains toujours en cours de construction. La ville possède aujourd'hui une trentaine de quartiers au total et continue de se développer à une allure extraordinaire.
Be'er-Sheva se dessine comme Paris, sous forme de spirale. En son cœur se trouve la Vieille Ville, existant depuis le début du 20ème siècle sous le siège de l'empire Ottoman. En 1948, avec l'Indépendance de l'État d'Israël et l'immense vague d'Immigration, la Ville de Be'er-Sheva commença à se développer en dehors de ses frontières, qui devinrent celles de la Vieille Ville, où se trouvent encore aujourd'hui les principaux centres administratifs. Les premiers quartiers à se développer autour de la Vieille Ville furent nommés par les lettres alphabétiques hébraïques Aleph, Beth, etc., tandis que les quartiers les plus récents portent des noms différents. La ville continue son expansion en ajoutant des quartiers à la limite de ses frontières, en gardant toujours la forme arrondie qui lui est propre. Ces nouveaux quartiers, modernes et récents, sont propices aux familles et aux jeunes couples souhaitant disposer d'un lieu d'habitation de qualité à prix raisonnable.
Les quartiers des investisseurs : Beth, Guimel et Dalet
Ce sont les anciens quartiers proches de l'Université Ben Gourion, l'Hôpital Soroka et le nouveau Centre Technologique Gav-Yam. Le marché locatif est très dynamique car ces quartiers sont les plus prisés par les étudiants, recherchant à habiter à proximité de l'Université. En effet, la ville accueille chaque année des milliers d'étudiants arrivant du Nord et du Centre du pays. Qu'est-ce que cela signifie ? Tous ces étudiants doivent trouver des solutions de logement. Cette source de demande est intarissable et permet aux investisseurs de recevoir une source sûre de revenus. De plus, la durée moyenne d'un diplôme à l'université est de 3/4 ans. Un bien de bonne qualité aura donc de grandes chances d'être loué plusieurs années d'affilée et donc, de donner à l'investisseur plusieurs années de calme avec un revenu passif.
Toutes ces conditions rendent ces quartiers idéals pour les investisseurs : des immeubles anciens et donc à prix moindre, pour une moyenne de 935 000 ₪, avec des rendements annuels de 4% en moyenne. Le quartier Bet diffère des deux autres quartiers car s'y trouvent plusieurs tours et immeubles récents, qui font augmenter de manière significative le prix moyen des appartements.
C'est en moyenne chaque année plus de 1 000 transactions qui se font dans ces trois quartiers, soit le tiers des transactions totales de Be'er-Sheva.
Le nouvel objectif de la Ville : Le renouvellement des anciens quartiers
Après avoir consacré du temps, des financements et de l'énergie à la construction de nouveaux quartiers afin de répondre rapidement à la demande croissante, la Mairie envisage désormais de s'attaquer au cœur de la ville et à son renouvellement pour intensifier la dynamique de la Ville. La société de Renouvellement Urbain de la Mairie a établi un plan bien défini par quartiers des différents immeubles éligibles au renouvellement urbain ainsi qu'aux différents droits et ajouts de construction d'habitations, de commerces et de bureaux. L'un des principaux objectifs est de permettre aux résidents de se rendre à pied pour toutes commodités, ainsi que de rendre ces anciens quartiers plus attractifs.
De fait, les premiers quartiers à subir un renouvellement urbain sont les quartiers Gimel et la Vieille Ville. Cette dernière est en train de connaître une extraordinaire transformation qui permettra d'attirer à terme une nouvelle forme de tourisme !
Les valeurs sûres : Neve Ze'ev et Ramot
Combinant l'ancien et le nouveau, Neve Ze'ev et Ramot sont les deux plus grands quartiers de Be'er-Sheva. Très prisés aussi bien des familles que des jeunes couples, ils sont des valeurs sûres pour les investisseurs, du fait de la demande élevée. En effet, ces quartiers possèdent des commerces, des écoles et de grands parcs à proximité, ce qui permet d'accéder à tout à pied ou lors d'un très court trajet en voiture.
Le prix moyen à Ramot est de 1 590 000 ₪ contre 300 000 ₪ de moins à Neve Ze'ev. Tous deux possèdent un rendement annuel d'environ 3%.
Investir dans le neuf : Un choix sécurisant
De nombreux projets de tours et autres types d'habitations sont en cours de construction à Be'er-Sheva. Le prix moyen du neuf est de 1 928 000 ₪. Certains projets proches de l'Université Ben Gourion peuvent proposer des appartements neuf au prix de 2 400 000 ₪.
Ainsi, pour un appartement neuf de 4 pièces, il faudra compter à partir de 1 400 000 ₪. Un appartement neuf de cinq pièces pourra également être trouvé à partir de 1 500 000 ₪. Les rendements annuels pour un investissement dans le neuf sont moins élevés que dans l'ancien avec 3,5% en moyenne. En revanche, la gestion du bien est plus simple, les locataires étant principalement des familles, ou couples avec enfant et non des étudiants déménageant chaque année. Ainsi, les renouvellements de bail se feront sur du plus long terme par rapport à un appartement plus ancien.
La réponse à la question « Est-il plus rentable d'acheter un bien neuf plutôt qu'un bien d'occasion ? » est complexe. Cependant, il y a de nombreux avantages à l'achat d'un bien neuf. En premier lieu, de nombreux entrepreneurs proposent des promotions de vente ciblées et surtout lucratives, afin de vendre le plus d'appartements possible rapidement et ainsi réduire le financement. Pour cette raison, les prix de lancement, y compris pour un appartement neuf sur plan, sont des prix plus favorables qui correspondent parfois aux prix des appartements d'occasion. Une autre raison pour laquelle il peut être préférable d'acheter un appartement neuf dans la région est la sécurité. En Israël, et aussi à Be'er-Sheva, de nombreux bâtiments anciens ne répondent pas aux normes de sécurité applicables à ce jour. Les anciens appartements vendus sur le marché d'occasion sont des appartements souvent caractérisés par une forte usure et une norme de construction dépassée. De fait, les anciens immeubles ont été bâtis dans l'urgence des années 1950-60 sur pilotis, sans ascenseurs, sans parkings, souvent sans balcon et sans Mamad (pièce sécurisée). Acheter dans de l'ancien, c'est se condamner à court terme, à des travaux de rénovation internes et externes. Cela peut cependant se révéler plus abordable pour certains, étant donné les prix très bas pouvant être trouvés dans les anciens quartiers de Be'er-Sheva. Chaque investisseur doit donc décider de ses propres choix en fonction de ses objectifs et besoins.
- Le prix moyen au m² à Be'er-Sheva : 12 900 ₪
- Le prix au m² dans du neuf : 15 000 ₪
- Le prix au m² dans l'ancien : 10 800 ₪
Que choisir ?
Tout dépend de votre besoin, de vos objectifs, de votre niveau d'aversion au risque ainsi que de votre budget.
Ce qui est certain, c'est que pour bien investir, il est important de bien connaître les dernières transactions autour du bien visé, de le comparer à un produit similaire, de connaître l'évolution du quartier, d'analyser les avantages et inconvénients de l'immeuble et du bien. Il peut par exemple s'agir de prévoir des travaux, de prendre en compte l'orientation et la luminosité, les commodités à proximité, etc.). Ce sont énormément de données à prendre en compte, surtout si l'on ne possède pas d'expérience dans le domaine de l'investissement. C'est pourquoi il vaut mieux s'adresser à un professionnel plutôt que de tenter sa chance seul et de risquer de perdre du temps et de l'argent.
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FAQ
Quel est le prix d'une location à Be'er-Sheva ?
Le prix moyen d'une location à Be'er-Sheva en 2023 varie entre 2 500 ₪ et 3 000 ₪, en fonction de l'état de l'appartement (neuf/ancien), de sa localisation ainsi que du nombre de pièces.
Acheter un appartement pour investir à Be'er-Sheva en 2023 est-il digne d'intérêt ?
Oui, Be'er-Sheva est considérée comme l'une des villes les plus attractives d'Israël pour les investisseurs.
Combien coûte un appartement deux pièces à Be'er-Sheva ?
Le prix actuel moyen pour un appartement deux pièces à Be'er-Sheva est de 596 000 ₪. Il n'existe pas d'appartement de deux pièces neuf, uniquement dans des anciens immeubles.
Combien coûte un appartement trois pièces à Be'er-Sheva ?
Le prix actuel moyen pour un appartement trois pièces ancien à Be'er-Sheva est de 795 000 ₪, tandis que le prix pour un appartement neuf est en moyenne de 1 348 000 ₪.
Combien coûte un appartement quatre pièces à Be'er-Sheva ?
Le prix actuel moyen pour un appartement quatre pièces ancien à Be'er-Sheva est de 1 118 000 ₪, tandis que le prix pour un appartement neuf est en moyenne de 1 403 000 ₪.
Quel est le taux de rendement annuel pour un investissement à Be'er-Sheva ?
Le rendement annuel moyen pour un investissement immobilier à Be'er-Sheva varie entre 2,7% et 6,3%.
Où vaut-il la peine d'acheter un appartement à Be'er-Sheva ?
La ville comporte de nombreux quartiers très demandés, parmi eux : Neve Menahem, Neve Noy, Dalet, Neve Ze'ev, Tet, Ramot et d'autres encore. Chaque investisseur doit prendre en considération la population qu'il souhaite atteindre ainsi que ses objectifs.