Le marché immobilier israélien traverse une période de tourmente marquée par une incertitude exacerbée due à la guerre récente, débutée de manière forcée par le Hamas le 7 octobre 2023 et ayant donné lieu à “l’Opération Épées de fer”. Cet article vise à décrypter les répercussions prolongées du conflit ainsi que les perspectives futures du secteur.
Avant le déclenchement des hostilités, le marché immobilier d'Israël montrait déjà des signes d'essoufflement. Une baisse considérable des ventes de nouveaux logements était observée, avec des variations entre 30% et 90% selon les zones et les types de biens. Par ailleurs, le volume des transactions immobilières avait régressé d'un tiers par rapport à l'année antérieure, signalant une tendance baissière préoccupante.
Avec l'éclosion de la guerre, le secteur de la construction a connu un arrêt quasi total. Les deux premières semaines ont été marquées par une absence quasi totale de transactions immobilières, un phénomène sans précédent dans l'histoire récente du pays. Même après cette période, des restrictions sévères ont été imposées, freinant considérablement la reprise du secteur. Cette stagnation a engendré des retards significatifs dans la réalisation des projets en cours et le lancement de nouveaux chantiers.
En outre, la perturbation des chaînes d'approvisionnement et la flambée des prix des matières premières ont provoqué une hausse des coûts de construction. Les prix de l'acier et du ciment, par exemple, ont augmenté de 20% et 15% respectivement. Ces augmentations, combinées à l'incertitude financière et à la montée des taux d'intérêt, mettent une pression supplémentaire sur les prix des logements neufs, rendant l'accès à la propriété encore plus difficile pour bon nombre d'Israéliens.
Malgré ces défis, la demande de logement en Israël a montré une résilience certaine. Suite à une période initiale de stagnation, des signes de reprise ont commencé à se manifester. Bien que le volume total des ventes ait diminué, certaines régions ont enregistré une hausse des demandes d'achat, notamment de la part d'expatriés ou d'investisseurs cherchant à profiter des prix temporairement réduits. Néanmoins, cette reprise demeure inégale et dépend fortement de la stabilité future du pays.
L'avenir du marché immobilier en Israël est empreint d'incertitudes. Les régions proches de la bande de Gaza ont été particulièrement touchées, avec une chute notable des prix des propriétés, comme à Sderot, Ashkelon et Ofakim. Les zones autrefois en plein essor ont vu leur dynamique bouleversée. Dans certaines parties du sud, les prix ont chuté de 10% à 15% depuis le début du conflit, par exemple à Ashdod. Cependant dans d’autres zones du sud, telles que Be’er Sheva, le prix des appartements sur le marché locatif a augmenté d’environ 2%, en raison de la relocalisation de nombreux habitants des villes et kibbutzim les plus proches de Gaza.
Aujourd'hui, le marché immobilier israélien se trouve à une croisée des chemins, confronté à d'importants défis et incertitudes. L'enlisement antérieur, aggravé par les impacts directs et indirects de la guerre, a créé une situation sans précédent. Les prochains mois seront déterminants pour évaluer l'impact à long terme de ces événements sur le marché et observer la réaction des individus, des entreprises et des régulateurs face à cette période de turbulence. Il est crucial pour les décideurs de comprendre ces dynamiques complexes afin de soutenir une reprise stable et durable du marché immobilier en Israël.