איך ואיפה כדאי לי להשקיע בבאר שבע?

באר שבע היא העיר השנייה בגודלה בישראל, אחרי ירושלים, מבחינת שטח. זהו המטרופולין הזול ביותר בישראל ומתפתח מאוד בעשור האחרון. בירת הנגב, אידיאלית למשקיעים, יחסית אינה מוכרת לאזרחים זרים שלא היו עדים להתרחבותה ולהתפתחותה בשנים האחרונות. גלו עוד על איך לבצע השקעה מושכלת בבאר שבע, בהתאם למטרות שלכם.

סקירה

באר שבע מורכבת מגרעין של שכונות ותיקות עם שכונות חדשות מסביב, שחלקן עדיין בבנייה. כיום יש בעיר בסך הכל שלושים שכונות והיא ממשיכה לצמוח בקצב יוצא דופן.

באר שבע מעוצבת באותה צורה כמו פריז; ספירלה. בליבה נמצאת העיר העתיקה, שקיימת מאז תחילת המאה ה-20 במצור על האימפריה העות'מאנית. בשנת 1948, עם הכרזת העצמאות של מדינת ישראל וגל העלייה האדיר, החלה העיר באר שבע להתפתח מחוץ לגבולותיה המקוריים. זה האזור שידוע כיום בתור העיר העתיקה ובו נמצאים הלשכות והמשרדים הממשלתיים העיקריים. השכונות הראשונות שהתפתחו סביב העיר העתיקה נקראו באותיות האלף-בית העבריות; א', ב' וכו', בעוד שלשכונות החדשות יותר יש שמות שונים. העיר המשיכה להתרחב על ידי הוספת שכונות בשולי גבולותיה, תוך שמירה תמיד על צורתה המעוגלת האופיינית. השכונות החדשות והמודרניות הללו אידיאליות למשפחות וזוגות צעירים שמחפשים מקום איכותי לגור בו, במחיר הוגן.

שכונות המשקיעים: ב', ג' ו-ד'

מדובר בשכונות הוותיקות הממוקמות ליד אוניברסיטת בן גוריון, בית חולים סורוקה והמרכז הטכנולוגי החדש גב-ים. שוק השכירות הוא מאוד דינמי מכיוון ששכונות אלו הן הפופולריות ביותר בקרב סטודנטים המעוניינים לגור ליד האוניברסיטה. העיר מקבלת מדי שנה אלפי סטודנטים מכל הארץ, וכולם חייבים למצוא פתרונות דיור. מקור הביקוש הזה הוא בלתי נדלה ומאפשר למשקיעים מקור הכנסה בטוח. יתרה מכך, משך התואר הממוצע באוניברסיטה הוא 3/4 שנים. לנכס איכותי וטוב יהיה אפוא סיכוי גדול להיות מושכר למספר שנים ברציפות, כך שלמשקיע תהיה הכנסה פסיבית למספר שנים.

כל התנאים הללו הופכים את השכונות הללו לאידיאליות עבור משקיעים: הבניינים ישנים ולכן נמכרים במחיר נמוך יותר 935,000 ₪ בממוצע, עם תשואה שנתית ממוצעת של 4%. שכונה ב' שונה משתי השכונות האחרות משום שבונים בה הרבה מגדלים ובניינים, אשר מעלים משמעותית את המחיר הממוצע של דירות. עם זאת, כיום נבנים מבנים חדשים בכל השכונות הסמוכות לאוניברסיטת בן גוריון. בשנים האחרונות, בשכונות אלו מתעוררים לחיים גם פארקים חדשים ויפים, ביניהם פארק הסופרים המפורסם בשכונה ב' ופארק וינגייט בשכונת ג', שניהם פופולריים מאוד.

בממוצע, בשלושת השכונות הללו מתקיימות מדי שנה למעלה מ-1,000 עסקאות, המהוות שליש מכלל עסקאות הנדל"ן בבאר שבע.

המטרה החדשה של העיר: חידוש שכונות ותיקות

לאחר שהקדישה זמן, כסף ואנרגיה לבניית שכונות חדשות, כדי לענות במהירות על הביקוש הגובר, מועצת העיר כעת מתכננת להתמודד עם שיפוץ ושיקום שכונות לב העיר על מנת להעצים את הדינמיקה בעיר. החברה להתחדשות עירונית של מועצת העיר פיתחה תכנית שכונתית מוגדרת היטב של המבנים השונים הזכאים להתחדשות עירונית וכן הזכויות השונות לבניית בתי מגורים, חנויות, משרדים, תוספות והרחבות. אחת המטרות העיקריות היא שכל השירותים יהיו במרחק הליכה עבור התושבים, כמו גם להפוך את השכונות הוותיקות הללו לאטרקטיביות יותר.

השכונות הראשונות שאמורות לעבור התחדשות עירונית הן שכונה ג' והעיר העתיקה. לאחרונה העיר העתיקה עוברת מהפך יוצא דופן שבסופו של דבר צפוי למשוך צורה חדשה של תיירות!

הדבר הבטוח: נווה זאב ורמות

שילוב של ישן וחדש, נווה זאב ורמות הן שתי השכונות הגדולות בבאר שבע. פופולריות במיוחד בקרב משפחות וזוגות צעירים, נכסים כאן הם הימור בטוח למשקיעים בשל הביקוש הרב. בשכונות הללו יש חנויות, בתי ספר ופארקים גדולים בקרבת מקום, כך שהם נגישים רגלית או במרחק נסיעה קצרה ברכב.

מחיר הנדל"ן הממוצע ברמות עומד על כ-1,590,000 ש"ח, לעומת 300,000 ש"ח פחות בנווה זאב. לשניהם תשואה שנתית של כ-3%.

השקעה בבניינים חדשים: בחירה בטוחה

בבאר שבע כעת יש פרויקטים רבים לבניית בניינים רבי קומות, בנוסף לסוגי מגורים נוספים. המחיר הממוצע של מבנה חדש הוא 1,928,000 ש"ח. חלק מהפרויקטים ליד אוניברסיטת בן גוריון יכולים להגיע לעד 2,400,000 ש"ח. כך שהמחיר ההתחלתי עבור דירת ארבעה חדרים חדשה הוא 1,400,000 ש"ח. ניתן יהיה למצוא גם דירת חמישה חדרים חדשה החל מ-1,500,000 ש"ח. התשואות השנתיות להשקעות בנכסים חדשים נמוכות יותר מאשר עבור נכסים ישנים ב-3.5% בממוצע. מצד שני, ניהול נכס חדש הוא הליך פשוט יותר, שכן הדיירים הם בעיקר משפחות או זוגות עם ילדים, ולא סטודנטים שנוהגים לעבור דירה מדי שנה. כך, חידושי השכירות יכולים להיות על בסיס רב שנתי, בהשוואה לדירה ישנה יותר.

התשובה לשאלה "האם משתלם יותר לקנות נכס חדש מאשר ישן?" היא מורכבת למדי. עם זאת, ישנם יתרונות רבים לרכישת נכס חדש. קודם כל, יזמים רבים מציעים מבצעי מכירות ממוקדים ומשתלמים על מנת למכור כמה שיותר דירות, כמה שיותר מהר, ובכך לצמצם את המימון. מסיבה זו, מחירי ההיכרות, כולל אלו עבור קניית דירה על הנייר, יכולים להיות נוחים יותר מאלו של דירות יד שנייה.

ענייני ביטחון עשויים להוות סיבה נוספת מדוע ייתכן ועדיף לקנות דירה חדשה באזור. בישראל, וגם בבאר שבע, מבנים ישנים רבים אינם עומדים בתקני הבטיחות הנהוגים כיום. הדירות הוותיקות הנמכרות בשוק יד שנייה מתאפיינות לרוב בבלאי רב, כמו גם בתקני בנייה מיושנים. למעשה, הבניינים הישנים נבנו בשנות ה-חמישים-שישים על עמודים, לרוב ללא מעליות, חניה, מרפסות וללא חדרי ממ"ד (חדרים מאובטחים ומחוזקים). רכישת נכס בבניינים ישנים עשויה לגרור התחייבות לעבודות שיפוץ פנימיות וחיצוניות בלתי נמנעות. עם זאת, זה עשוי להיות משתלם יותר עבור חלקם, לאור המחירים הנמוכים מאוד שניתן למצוא בשכונות הוותיקות של באר שבע. לכן על כל משקיע לבחור את העדפותיו בהתאם למטרותיו, צרכים ויכולות כלכליות.

• ממוצע בבאר שבע: 12,900 ₪
• בבנייה חדשה: 15,000 ₪
• בבניינים ישנים: 10,800 ₪

במה כדאי לבחור?

הכל תלוי בצרכים האישיים שלך, ביעדים, ברמת רתיעה מסיכון ובתקציב שלך.

מה שבטוח הוא שכדי להשקיע היטב, חשוב לעקוב אחר העסקאות האחרונות שנעשו באזור הנכס שמעניין אותך. אנו ממליצים לך להשוות את הנכס לנכס דומה בקרבת מקום, כדי ללמוד על התפתחות השכונה, ולנתח את היתרונות והחסרונות של המבנה והנכס. כדאי לקחת בחשבון כל שיפוץ שייתכן והדירה תצטרך, כמו גם את האוריינטציה והתאורה הטבעית של הנכס, שירותים קרובים וכו'. יש הרבה נתונים שצריך לקחת בחשבון, במיוחד אם אין לך ניסיון בתחום ההשקעות, ולכן עדיף לדבר עם איש מקצוע מאשר לנסות את מזלך לבד ולהסתכן בהפסד זמן וכסף.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירה להשכרה בבאר שבע?

המחיר הממוצע של דירה להשכרה בבאר שבע בשנת 2023 נע בין 2,500 ל-3,000 ש"ח בהתאם למצב הדירה (חדשה/ישנה), מיקומה וכן מספר החדרים.

האם השקעה בדירה בבאר שבע בשנת 2023 משתלמת?

כן, באר שבע נחשבת לאחת הערים האטרקטיביות בישראל למשקיעים.

כמה עולה דירת שני חדרים בבאר שבע?

המחיר הממוצע כיום לדירת שני חדרים (לא כולל בניינים חדשים) בבאר שבע הוא 596,000 ש"ח. יש מעט מאוד דירות שני חדרים חדשות, ורובן בבניינים ישנים.

כמה עולה דירת שלושה חדרים בבאר שבע?

המחיר הממוצע כיום לדירת שלושה חדרים (לא כולל בניינים חדשים) בבאר שבע הוא 795,000 ש"ח, כאשר מחיר דירה חדשה עומד על 1,348,000 ש"ח בממוצע.

כמה עולה דירת ארבעה חדרים בבאר שבע?

המחיר הממוצע כיום לדירת ארבעה חדרים (לא כולל בניינים חדשים) בבאר שבע הוא 1,118,000 ש"ח, כאשר מחיר דירה חדשה עומד על 1,403,000 ש"ח בממוצע.

מהו שיעור התשואה השנתי להשקעה בבאר שבע?

התשואה השנתית הממוצעת להשקעה בנדל"ן בבאר שבע נעה בין 2.7% ל-6.3%.

איפה כדאי לקנות דירה בבאר שבע?

בעיר יש שכונות פופולריות רבות, ביניהן נווה מנחם, נווה נוי, ד', נווה זאב, ט', רמות ועוד. על כל משקיע להתחשב באוכלוסייה שאליו הוא מעוניין לפנות ובמטרותיו.

למי אני פונה אם אני רוצה להשקיע בישראל?

ניתן לפנות אלינו בנוגע לכל סוג של השקעה ואנו נשמח לעמוד לרשותכם בעשייתכם.