כיצד להעריך את מחיר הנכס?
הערכת המחיר האמיתי של נכס אינה משימה קלה. בעלי נדל"ן מחפשים למכור במחיר הגבוה ביותר האפשרי בעוד שקונים מחפשים לקנות במחיר הנמוך ביותר האפשרי.
הערכת מחיר של נכס יכולה להיות קשה עבור קונים שלא ביצעו סקר שוק קודם. הערכה מדויקת של שווי הבית חשובה למשא ומתן. ישנן מספר שיטות להערכה נכונה של המחיר:
ראשית כל, תוכלו לבדוק מול סוכן הנדל"ן איתו אתם עובדים האם לדעתו הנכס תואם את מחיר השוק. אם סוכן הנדל"ן שלכם מקצועי ואתם סומכים עליו, ייתכן שהאופציה הזו מספיקה. אפשרות נוספת היא להיעזר בשמאי מקצועי. השמאי יחקור את הנכס על ידי איסוף מידע מהרשויות המקומיות, בדיקת המצב התכנוני, זכויות הקניין, תוספות בנייה, כשירות הנכס ופרטים על עסקאות באזור. לאחר מכן הוא יספק דוח מלא על הנכס, כולל מידע על מחירי נכסים דומים באזור, מה שיספק לכם רעיון מדויק יותר לגבי השווי האמיתי של הנכס.
לאלו שלא מעוניינים להיעזר בשמאי, ניתן להעריך לבד את מחיר הנכס, בעיקר על ידי השוואתו לנכס דומה ככל האפשר. ניתן לבדוק את הדירות שנמכרו באותו בניין, אך קחו בחשבון שהדירות עשויות להיות שונות מבחינת גודל ופריסה.
כמו כן, מומלץ לבקר בעמוד החיפוש שלנו להשוואת מחירים וקריטריונים של נכסים דומים באותה שכונה, או לבקר באתר הנדל"ן הממשלתי לקבלת מידע על כל הנכסים שנמכרו בכתובת הנבחרת ובסביבה. תוכלו למצוא גם מידע רב על סביבת הנכס.
דעת מומחי אימו ישראל
מקובל לקחת רכב יד שנייה לבדיקה לפני שרוכשים אותו - זה עוד יותר חשוב כשקונים בית! רכישת נכס בעזרת מומחה בתחום תסייע לכם להימנע מהפתעות לא נעימות בעתיד.
מחירי השוק בסביבת הנכס
החדשות הטובות: מאז 2013, המדינה מנגישה לציבור מידע אודות עסקאות הרכישה שהתבצעו סביב כתובת נתונה!
כדי למצוא את הפרטים הללו, היכנסו לאתר הנדל"ן הממשלתי והזינו (בעברית) את הכתובת הרלוונטית. לאחר מכן תוכלו לבחור את מספר החדרים שתרצו להשוות.
לאחר שכל נתוני המכירות העדכניים יהיו בידיכם, בחרו נכסים בעלי מאפיינים דומים לזה שאתם רוצים להעריך (סוג הנכס, גודל, קומה, שנת בנייה וכו'). לאחר מכן, חשבו את המחיר הממוצע למ"ר עבור מכירות אלו כדי לאמוד את מחירי הנדל"ן בשכונה. כאן באימו ישראל הפכנו את הדברים לקלים עוד יותר - כל המודעות כבר כוללות את מחיר הנכס למ"ר!
היתרון הגדול במידע הזה - הוא מדויק ובלתי ניתן לערעור, כך שתוכלו להשתמש בו כדי לנהל משא ומתן על המחיר של הנכס שאתם מעוניינים לרכוש.
חוזקות וחולשות
ישנם מאפיינים מסוימים בתחום הנדל"ן שהשווי שלהם מוערך פה אחד, ללא קשר להעדפות פרטניות.
על ידי שימוש במחירים הממוצעים של נדל"ן בשכונה מסוימת, ניתן לקבוע טווח מחירים לנכסים באותה שכונה. טווח זה יאפשר לכם לאמוד מחירים מבוקשים ולדעת האם ההצעה יחסית הוגנת, נמוכה או גבוהה.
מאפיינים שונים של נכס כמו מעלית או מיקום בקומה גבוהה, יכולים להשפיע על השווי הכולל שלו. כך למשל, נוכחות מעלית בבניין עשויה להוסיף 10% למחיר הממוצע, בעוד שדירה בקומה גבוהה בבניין ללא מעלית עשויה להוריד את ערכה בין 10-15%.
משום כך, חשוב למקם את הנכס ביחס לסכום מינימלי ומקסימלי, לאחר בחינת כל מאפייניו הספציפיים. הטבלה הבאה מציגה אומדן של רווחי ההון וההפסדים השונים שיש לקחת בחשבון.
משא ומתן
היעזרו בטיפים שלנו להערכת שווי של נכס כך שתהיו מוכנים יותר להתחיל במשא ומתן לגבי המחיר הסופי.
אם אתם גרים בישראל, בטח כבר הבנתם שהמנטליות של ארה"ב וישראל שונות במקצת... כאן תהליך המשא ומתן לא נעשה בכתב אלא פנים מול פנים, בין אם באמצעות סוכן נדל"ן או ישירות עם הבעלים.
למומחים של אימו ישראל יש מספר טיפים שיעזרו לכם לצלוח את השלבים השונים של המשא ומתן:
- ראשית כל, תמיד תכבדו את מי שעומד מולכם והשאירו את האגו בבית! זכרו שהמוכר הוא גם בן אדם ושפגיעה באגו שלו תוריד את הסיכוי שהוא ירצה למכור לכם את הנכס שלו. במקום זאת, נסו להתחבר אליו, ונצלו את ההזדמנות לשאול כמה שאלות חשובות – למה הם מוכרים את הנכס עכשיו? כמה זמן הנכס כבר מועמד למכירה? עד כמה הבעלים מעוניין למכור?
- מומלץ לא לדון במחיר הנכס בטלפון וגם לא לפני שביקרתם בנכס לפחות פעם אחת! קודם כל החליטו אם אתם באמת מעוניינים בנכס ואם הוא מתאים לצרכים שלכם. התחילו במשא ומתן על המחיר לאחר שראיתם וביררתם את התשובות לכל השאלות שלכם על הנכס וסביבתו.
- אם הנכס מהווה חלק מפרויקט חדש והמשא ומתן הוא מול הקבלן - קחו בחשבון שמטרת המו"מ לא בהכרח יהיה להפחתת המחיר אלא יכול לכלול שיפורים בנכס, כמו מטבח מודרני יותר או אריחים יקרים יותר. סוג זה של משא ומתן עובד גם עבור נכסים יד שנייה. ניתן, למשל, לבקש להקדים את מועד הכניסה או להציע מקדמה גדולה יותר במעמד החתימה על החוזה, בתמורה להנחה או בתמורה לריהוט ומערכות מיזוג האוויר שכבר נמצאים בדירה.
- אל תשכחו לבסס את המשא ומתן שלכם על נתונים שאספתם בתהליך הערכת שווי הנכס, בין אם עשיתם זאת בעזרת שמאי, מתווך או בעצמכם. השתמשו בידע שרכשתם כדי לקדם את ולהצדיק את בקשותכם.
המשך לכתבה הבאה: תהליך הרכישה